Comprar una propiedad para alquilar puede ser una buena forma de generar ingresos y construir patrimonio a largo plazo. Sin embargo, antes de comprar, es importante hacer los números y determinar si la propiedad realmente tiene sentido como inversión.
El precio de compra es solamente una parte de la ecuación. También debes considerar cuánto puedes cobrar de alquiler, los gastos de la propiedad, el financiamiento y los períodos en los que podría estar desocupada.
Comienza por estimar el ingreso por alquiler
Investiga cuánto se está pagando actualmente por propiedades similares en la misma zona.
Debes comparar características como:
- Tipo de propiedad.
- Número de habitaciones y baños.
- Estacionamiento.
- Ubicación y acceso al transporte.
- Condición de la propiedad.
- Servicios incluidos en el alquiler.
Por ejemplo, si estimas que una propiedad puede alquilarse por $3,000 al mes, su ingreso bruto potencial sería:
$3,000 × 12 meses = $36,000 al año.
Pero esos $36,000 no representan tu ganancia.
Calcula los gastos de la propiedad
Una propiedad de alquiler puede tener diferentes gastos que deben incluirse en el análisis.
Entre los más comunes se encuentran:
- Impuestos a la propiedad.
- Seguro.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Cuotas de condominio, cuando correspondan.
- Servicios públicos que pague el propietario.
- Administración de la propiedad, si utilizas este servicio.
- Posibles períodos sin inquilino.
- Otros gastos relacionados con la propiedad.
También debes considerar el costo de la hipoteca si estás financiando la compra.
Calcula el ingreso operativo neto
Una medida útil para analizar una propiedad de inversión es el Ingreso Operativo Neto, conocido como NOI (Net Operating Income).
Se calcula de esta manera:
Ingresos anuales de la propiedad − gastos operativos = NOI
Por ejemplo:
Ingreso anual por alquiler: $36,000
Gastos operativos estimados: $12,000
NOI = $24,000 al año
El pago de la hipoteca normalmente no se incluye entre los gastos utilizados para calcular el NOI, ya que el objetivo es medir el rendimiento operativo de la propiedad independientemente de cómo fue financiada.
¿Qué es el Cap Rate?
El Cap Rate o tasa de capitalización permite comparar el ingreso operativo de una propiedad con su precio.
La fórmula básica es:
Cap Rate = NOI ÷ precio de compra × 100
Si una propiedad cuesta $700,000 y produce un NOI de $24,000:
$24,000 ÷ $700,000 × 100 = 3.43%
Esto significa que la propiedad tendría un Cap Rate aproximado de 3.4%.
El Cap Rate es solamente una de las herramientas para evaluar una inversión y no debe utilizarse de manera aislada.
No olvides calcular tu flujo de caja
También es importante saber cuánto dinero podría quedar después de pagar los gastos y el financiamiento.
De manera simplificada:
Ingresos por alquiler − gastos − pagos de la hipoteca = flujo de caja
Una propiedad puede tener un buen potencial a largo plazo y, al mismo tiempo, producir un flujo de caja mensual relativamente pequeño. Por eso es importante analizar cada inversión de acuerdo con tus objetivos y capacidad financiera.
Mira más allá del alquiler mensual
Al evaluar una propiedad de alquiler en Toronto o GTA, también debes considerar otros factores que podrían influir en la inversión a largo plazo, como la ubicación, demanda de alquiler, transporte, desarrollo de la zona, condición del inmueble y posibilidades de apreciación.
También es importante conocer las responsabilidades legales que implica convertirse en propietario y las reglas aplicables a las propiedades residenciales de alquiler en Ontario.
Consejo de Marielena
Antes de comprar una propiedad de inversión, podemos analizar diferentes opciones y comparar precio de compra, alquiler estimado y características de la propiedad.
Esto te permitirá tener una visión más clara de los números antes de tomar una decisión.
Si estás considerando comprar una propiedad para alquilar en Toronto o GTA, comunícate conmigo. Podemos comenzar evaluando qué tipo de propiedad y qué zonas podrían ajustarse mejor a tu presupuesto y objetivos de inversión.
Marielena Navarrete
Broker Of Record
Property Network Realty Inc., Brokerage
Directo 647-638-4636
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